2020年一季度房地產市場分析與上半年展望
??時間:2020-09-04

 

  2020年一季度,受新冠肺炎疫情影響,房地產市場受到較大沖擊,投資、銷售、土地購置、新開工等指標均出現下降,地區和城市間的分化進一步加劇。二季度,隨著疫情防控形勢的好轉和企業復工復產進度的穩步推進,房地產各指標開始修復,預計上半年房地產各指標降幅繼續收窄,部分指標有望轉負為正。

一、疫情沖擊下房地產市場運行總體狀況

新冠肺炎疫情爆發以來,房地產市場受到全面沖擊,部分指標跌幅超過20%。但隨著疫情形勢的好轉和復工復產的推進,房地產市場出現積極變化。

1.商品房銷售深度承壓

受疫情影響,商品房銷售受挫明顯,1-2月全國商品房銷售面積和銷售額分別下跌39.935.9個百分點,創1998年住房制度改革以來最低點。疫情后期,需求集中釋放帶動市場出現階段性小高潮,銷售形勢出現一定改善,但市場持續回暖動力不足。1-3月,全國商品房銷售面同比下降26.3%,銷售額下降24.7%,與1-2月份相比,降幅分別收窄13.611.2個百分點。

分城市看,八成以上城市降幅較1-2月收窄,半數以上城市回升幅度超過10個百分點。根據國信房地產信息網提供的120個地級以上城市數據,超過八成城市(81.7%)銷售面積降幅收窄,甚至有11個城市銷售面積實現正增長,如南京商品房銷售面積由1-2月時的下跌12%回升至1-3月的增長3.8%,無錫由下降41.1%回升至增長4.4%。與此同時,還有近兩成城市降幅仍在擴大,包括北京、天津、珠海、唐山、丹東等城市,如北京由1-2月下降16.8%降至1-3月下降41.3%。

分地區看,中部和東北地區銷售降幅最大,均下降32.8%,西部地區降幅相對最小,降幅為21.9%。從七大行政區域看,華東地區降幅最小,銷售面積和銷售額分別下降21.216.7個百分點。西南、華南和西北地區次之,分別下降23.2%、24.8%25.2%。華中、華北和東北地區降幅較大,分別下降38.6%、34.2%32.8%。

2.房地產投資韌性猶存

房地產開發投資由于受在建工程連續性影響,具有較強的慣性,這是房地產投資具有韌性的重要原因。1-3月,全國房地產開發投資21963億元,同比下降7.7%。與1-2月相比,降幅收窄8.6個百分點。其中,商品住宅投資16015億元,同比下降7.2%,占全部房地產開發投資面積的比重為72.9%。3月份當月,商品房和商品住宅投資分別為118488697億元,同比分別增長1.21.8個百分點,轉負為正,充分體現了投資的韌性。疫情對房地產投資的影響要明顯小于其他指標,疫情后期恢復的速度也相對較快。

從城市數據來看,房地產投資的韌性也體現得十分明顯。根據國信房地產信息網提供的176個地級以上城市數據,超過七成城市(74.4%)投資增速出現回升,接近半數城市(44.9%)投資增速回升幅度超過10個百分點。在房地產投資完成額超過200億的城市中,除天津外,其余城市增速均較1-2月有所回升。1-3月,已有60個城市房地產投資同比出現正增長。

分地區看,西部和東部地區投資降幅相對較小,分別下降0.8%6.1%。中部地區和東北地區降幅較大,分別下降18.7%14%。從七大行政區域看,同樣是西北、西南和華東地區表現較好,降幅均在5個百分點以內。東北和華中地區降幅較大,分別下降14%27.3%。

3.施工面積相對平穩,新開工面積降幅較大

房屋建設受疫情影響較大,由于房地產建設項目對人員需求量大,同時該類項目不屬于優先開工項目,使得房地產項目的開復工情況要弱于重大基礎設施建設項目。但從指標上看,由于施工面積中包含大量上年在建項目的結轉,這使得其具有存在較大的滯后性,指標表現得更加平穩。但新開工面積受疫情影響較大,出現較大幅下跌。1-3月,全國商品房施工面積為71.79億平方米,同比增長2.6%,新開工面積2.8億平方米,同比下降27.2%,降幅最大。但與1-2月相比,降幅收窄17.7個百分點。

分地區看,東部地區新開工面積降幅最小,下降21.8%,中部地區和東北地區降幅較大,均超過30個百分點。在七大行政區域中,西北地區降幅最小,同比下降4.8個百分點。華東和華南地區次之,分別下降19.520.1個百分點。西南、東北和華中降幅較大,分別下降33.6、3546.1個百分點。在31個省市區中,28個出現負增長,其中8個降幅超過40%,9個降幅在20%-40%之間,13個降幅在20%以內。僅新疆、吉林、西藏3個省區保持增長。

4.土地購置意愿分化,地價漲幅持續放緩

2020年一季度,房地產企業共購置土地1969萬平方米,同比下降22.6%,降幅較2019年全年降幅擴大11.2個百分點。土地成交價款為977億元,同比下降18.1%。

地價漲幅持續放緩。2020年一季度,全國地價整體運行平穩,各用途地價環比增速均保持放緩態勢;其中,商服、工業地價全國整體水平在近十年中首次出現負增長;綜合、商服、住宅地價環比增速則連續三個季度放緩。分區域看,除長三角地區住宅地價環比持平外,粵港澳大灣區、環渤海與京津冀地區各用途地價環比增速均放緩;除東部地區住宅地價環比增速上升外,中部和西部地區各用途地價環比、同比增速均放緩;一、二、三線城市各用途地價環比、同比增速均回落,地價水平環比下降的城市個數達到三分之一。

土地市場冷熱不均,地區差異加大。據國信房地產信息網土地市場庫數據,20201季度全國招拍掛用地共成交14445宗,面積為43706萬平方米,同比下降18.9%,成交價款為10953億元,同比下降10.2%。土地市場區域差異加大,從土地成交面積看,各地區同比均出現下降,但東北、華東、華南三個地區降幅較小,在10個百分點以內,華中和西北地區降幅則超過30%。從土地成交價款看,東北和華東地區出現正增長,其余地區保持下跌。

5.房地產貸款增速持續放緩,企業資金鏈承壓

1季度,全國房地產企業資金來源達33566億元,同比下降13.8%,降幅較1-2月收窄4.7個百分點。分渠道看,國內貸款、自籌資金、個人按揭貸款降幅較小,均在10個百分點以內,利用外資、定金及預收款、其他資金來源降幅較大,均在20個百分點以上。從同期房地產開發投資占企業資金來源的比值來看,一季度為65.4%,比上年同期上升4.3個百分點,企業資金鏈承壓。

房地產貸款增速持續放緩。一季度末,全國房地產貸款余額為46.16萬億元,同比增長13.9%,增速較上年同期回落4.8個百分點。其中,當年凈增量為1.75萬億,占同期各項貸款增量的24.7%,比上年同期低6.7個百分點。一季度末,房地產開發貸款余額為11.89萬億元,同比增長9.6%,增速比上年末低0.5個百分點。個人住房貸款余額31.15萬億元,同比增長15.9%,增速比上年末低0.8個百分點。 

6.房價出現明顯分化,個別城市出現上漲苗頭

盡管銷售面積普遍下跌,但房價走勢卻出現明顯分化。從全國商品房銷售均價看(銷售均價=商品房銷售額/商品房銷售面積,未考慮成交結構變化因素),一季度全國商品房均價為9266/平方米,同比上漲2.2%,與2019年全年均價相比,下跌44元。

分區域看,東部和東北地區商品房銷售均價同比分別上漲4.66.5個百分點,中部和西部地區銷售均價均出現小幅下跌,跌幅分別為4.80.3個百分點。從七大行政區域看,東北、華東、西北三個區域商品房均價出現上漲,漲幅分別為6.5、5.75.9個百分點,華北、華中、華南、西南四個區域商品房均價出現下跌。

從房價指數看,房價分化的態勢更加明顯。受疫情影響,2020270個大中城市房價指數出現階段性低谷,70個城市中二手住宅環比無一上漲,新建商品住宅上漲城市個數降到21個,這是20156月份以來的最低值。3月份,房價走勢出現明顯分化,新建商品住宅環比上漲城市個數增加17個,下跌城市個數減少1個,分別為38個和22個;二手住宅環比上漲城市個數增加18個,下跌城市個數增加1個,分別為32個和28個。在貸款利率下行、人口持續流入、投資保值需求上升等因素的影響下,以深圳、杭州等城市為代表的少數城市房價上漲壓力激增,部分區域新房市場銷售火爆,二手房市場出現跳漲,房價上漲苗頭明顯。

分城市等級看,3月份新建商品住宅各線城市房價環比漲幅均有所擴大,其中三線城市環比漲幅最大,二線城市次之,一線城市環比漲幅整體最小。二手住宅環比價格指數則出現分化,一線和三線城市房價環比出現上漲,分別上漲0.48%0.26%,二線和四線城市房價環比繼續保持小幅下跌,其中二線城市連續7個月下跌,四線城市則連續兩個月下跌。

二、對未來房地產形勢的基本判斷

1.二季度是房地產市場的重要修復期

盡管受疫情影響,一季度房地產市場出現較大跌幅,投資與銷售雙降,市場開局遇冷。但必須看到,這一調整主要是受疫情影響所致,房地產業自身的發展環境和發展階段并沒有發生根本性改變,隨著疫情防控形勢的不斷好轉,各指標將向常態恢復。

從一季度房地產各主要指標占全年的比重來看,各項指標占比均為最小,除房地產企業資金來源外,均在18%以下。二季度和四季度占比相對較大,特別是新開工面積和房地產開發投資均是在二季度占全年的比重最高,分別為28.5%29.4%。因此,二季度房地產的修復對于穩定房地產具有十分重要的作用。

 

在房地產開發投資構成中,建筑工程占比最高,接近六成;其次是土地購置費,占比在三成以上,二者占比超過九成。而影響這兩個指標的關鍵因素都在于房屋建設進度的穩步推進。在建筑工程造價保持不變的情況下,建筑工程投資與在建房屋面積成正比,而土地購置費主要受兩個指標影響,一是前期土地購置的各項成本性支出,二是項目的進度,因為土地購置費是隨著項目的進度來逐步結轉的。因此,當前穩定房地產投資的核心在于保持在建房屋工程的穩定進行的新開工項目的正常開工。

2.疫情沖擊下市場分化加劇

2013年以來,我國房地產市場就進入分化周期,此次疫情的沖擊將會進一步加劇房地產的分化。無論是從房地產投資、房屋銷售來看,還是從土地購置來看,各地都進一步呈現出分化加劇的特征。

從需求構成來看,投資性需求和自住性需求在疫情過后將出現相反的變化。受LPR利率下行和全球貨幣寬松影響,投資保值性需求會明顯上升。近期北京、深圳2000萬以上房屋的熱銷就是一個很好的例證,部分中高端樓盤銷售會明顯受益。但與此同時,改善性需求和剛性需求卻有可能會減小。受疫情影響,這部分群體的未來收入不確定性加大,甚至還存在短期收入下降的風險,購買力有限、價格敏感是此部分需求的典型特征。需求的這種分化反映到城市層面,體現為一二線城市由于投資保值需求大,市場復蘇進度較快,房價上漲壓力上升。而三四線城市則主要以剛性需求和改善性需求為主,市場恢復偏慢。

3.房地產政策繼續堅持“房住不炒、一城一策”

房地產市場能否保持平穩,關鍵在于預期,而政策穩是預期穩的核心。從近期中央的表態來看,盡管宏觀經濟下行在預期之內,但“不走以房地產短期刺激經濟”的決心不可動搖。未來,房地產調控整體仍會堅持“房住不炒”總基調,同時在市場分化的背景下,加大因城施策,精準施策,減少疫情造成的影響和沖擊,保持市場基本穩定。各地在堅持“房住不炒”基礎上,可出臺更加靈活和有針對性的政策,如放松商品房預售標準,取消商品房備案限價,給予一定的契稅減免等,以促進市場回穩,但降低首付款比例等“強刺激”政策難以出臺。

房地產調控在對沖疫情影響的同時,仍需重視危機過后房價上漲的風險。從歷史上房地產價格的變動規律看,危機之后的兩年通常是房價的快速上漲期。如SARS過后的20042005年,全國商品房平均價格累計比2003年上漲34.3%;次貸金融危機之后的2009年和2010年,全國房價累計上漲32.4%;去庫存政策實施后的2016年和2017年,房價累計上漲16.2%。在這個過程中,部分重點城市漲幅更高。盡管此次危機所處的環境與所采取的措施與前幾次有著很大的區別,但一旦政策處理不當,房價仍有可能會出現過快上漲。這既影響疫情后我國經濟的恢復,也會影響到民生發展和金融穩定。

4.市場整體會在各方博弈下震蕩回升

從當前房地產市場供求關系來看,各方關系復雜,博弈加劇,市場較為焦灼。在供給層面,房地產企業既要面臨著同類型企業的競爭,還要面臨著二手房市場的分流,企業營銷壓力加大。在需求層面,投資保值性需求與自住型需求出現分化,企業必須針對不同的需求群體展開更加有效的營銷策略。但在貸款利率下行和多數城市政策鼓勵的大背景下,房屋銷售總體降幅會繼續收窄,但全年能否轉負為正則取決于各方的博弈程度、企業的營銷策略以及“兩會”后的房地產政策走向。

在投資層面,隨著復工復產的推進,房屋新開工和施工將逐步回歸常態,此前因疫情影響的工程施工進度會有所加快,房屋建筑工程投資降幅將會由一季度的下降9.5%逐步回升,預計房地產投產和新開工面積也會隨之回升,降幅繼續收窄,預計到二季度未或三季度中,投資有望實現由負轉正。

三、2020年上半年房地產指標預測

根據ARIMA模型,結合當前經濟形勢及房地產政策走向,預計2020年上半年房地產市場繼續修復疫情帶來的沖擊,房地產各項指標降幅收窄。房地產投資和個人按揭貸款等指標有望實現由負轉正,達到6.181.32萬億元,分別增長0.3%3.1%;銷售面積和新開工面積降幅收窄幅度將超過15個百分點,分別實現9.66.7億平方米,下降8.7%11.4%;土地購置面積達到6524萬平方米,下降18.8%。

(出處:《房地產動態》2020年第9期  執筆:國家信息中心信息化和產業發展部 高聚輝)

 

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